Knight Frank: Дубай сохранит лидерство в премиум сегменте недвижимости

Рынок жилой недвижимости Дубая вошёл в третий квартал 2025 года с уверенной динамикой и сохранил рост по всем ключевым показателям. Согласно обзору „Dubai Residential Market Review Q3 2025“ от Knight Frank, средние цены в сегменте жилья поднялись ещё на 2,5% за квартал, продолжив непрерывный рост, который длится с конца 2020 года. В годовом выражении стоимость жилья стала выше на 10%.

Общий объём сделок с начала года уже превысил 310 млрд дирхамов (84 млрд долларов), что является одним из рекордных значений за всю историю наблюдений. Только в третьем квартале продажи достигли 117 млрд дирхамов (31,8 млрд долларов), что немного превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Партнер и глава исследовательского направления Knight Frank в регионе MENA Фейсал Дуррани отмечает, что активность на рынке остается необычайно высокой как со стороны внутреннего спроса, так и со стороны международных покупателей. Он подчеркивает, что несмотря на продолжительный пятилетний рост стоимости недвижимости, темпы поквартального увеличения начинают постепенно снижаться. В качестве примера он приводит динамику: в 2021 году средний квартальный рост составлял 2,02%, в 2022 — 2,22%, в 2023 и 2024 годах — по 4,34%, а в 2025 году (с первого по третий квартал) замедлился до 3,2%. Тем не менее общий восходящий тренд остаётся устойчивым.

Третий квартал также стал рекордным по количеству сделок: было зарегистрировано 56 854 продажи — на 17% больше, чем годом ранее. С января по сентябрь в Дубае продано более 148 тысяч объектов стоимостью 401,7 млрд дирхамов (109,4 млрд долларов), что уже превышает итоговые показатели 2024 года.

По словам Уилла МакКинтоша, партнера и руководителя направления жилой недвижимости Knight Frank в MENA, годовой рост цен на жилье составил 10%, хотя год назад этот показатель достигал 16%. Он считает, что рынок постепенно выходит на плато текущего цикла. Но при этом спрос остается устойчивым, и рынок всё меньше зависит от спекулятивных операций, превращаясь в пространство, где доминирует реальный спрос со стороны конечных пользователей и долгосрочных инвесторов. В значительной степени рост поддерживает интерес к более компактным объектам с качественной инфраструктурой.

Ценовая динамика в разных сегментах

Рынок апартаментов продолжил восходящее движение: в третьем квартале цены выросли примерно на 2,3% за квартал и на 9,6% в год. Наиболее значительный прирост зафиксирован в Meydan City — 22% за квартал и 29% за год. Лидером годового роста стала Palm Jumeirah с увеличением стоимости на 31%, далее следуют Dubai Marina (15%). В Business Bay цены поднялись на 10% за квартал благодаря активному спросу на премиальные башни вдоль Dubai Canal. Более умеренный рост наблюдается в Downtown Dubai и Dubai Hills Estate, где рынок выходит в фазу стабилизации.

Сегмент вилл развивался еще быстрее: плюс 3,6% за квартал и плюс 12% в годовом выражении. Наибольший рост продемонстрировала La Mer, где цены увеличились на 33,8% за квартал и 54,7% за год. Palm Jumeirah, несмотря на статус главного очага спроса, в третьем квартале не зафиксировала роста цен и показала снижение количества сделок на 19%, что указывает на удержание объектов долгосрочными владельцами.

В среднем по 10 премиальным районам цена жилья составила 3 767 дирхамов за квадратный фут — рост на 8,4% за год и на 140% с 2019 года. Текущие средние цены: апартаменты — 1 798 дирхамов за фут (рост на 69% с 2020 года), виллы — 2 250 дирхамов за фут (рост на 124% за тот же период). Высокая доходность аренды и постоянный прирост населения поддерживают высокий уровень поглощения новых объектов.

Риск переизбытка предложения

На фоне активной застройки Knight Frank оценивает вероятность появления избыточного предложения. Дуррани отмечает, что формально рынок движется к ситуации, когда строительство может опережать темпы спроса, однако реальность усложняется низкой скоростью ввода жилья. Лишь 60% запланированных проектов были завершены в срок в 2022–2024 годах, а в 2025 году доля своевременно построенного жилья в период с первого по третий квартал сократилась до 46%.

Даже если рынок покажет максимальную производительность и завершит 70% проектов, то в 2026–2030 годах будет вводиться около 66 тысяч домов ежегодно — значительно выше исторического среднего уровня (около 36 тысяч в год). В сумме это даст примерно 331 тысячу новых домов за пятилетний период.

По словам партнёра по стратегии и консалтингу Шехзада Джамала, возможные признаки охлаждения будут проявляться не по всему рынку, а точечно — в районах с наиболее интенсивным строительством и в отдельных ценовых категориях. Анализ изменений объема предложений и количества сделок показывает, что объектов стоимостью до 1 млн дирхамов стало на 14% меньше, тогда как число продаж в этой категории выросло на 10%. В диапазоне 1–25 млн дирхамов предложение тоже увеличилось, но сделки растут быстрее. Сегмент свыше 25 млн дирхамов демонстрирует обратную картину: количество объектов растёт быстрее, чем спрос, что объясняется активным разворотом девелоперов в сторону супер-люксовых проектов.

Лидер в ультра-премиуме

Дубай продолжает удерживать мировое лидерство по количеству сделок стоимостью более 10 млн долларов. В третьем квартале 2025 года было продано 103 таких дома — на 24% больше, чем годом ранее. На рынке также зафиксировано 17 сделок дороже 25 млн долларов — более чем вдвое больше показателя прошлого года.

Общий объём продаж в этом сегменте превысил 2 млрд долларов — рост на 54% за год. Средняя стоимость сделки в категории 10 млн+ увеличилась до 19,4 млн долларов (+23,8%). Самой дорогой продажей квартала стал особняк на семь спален в Asora Bay от Meraas в районе La Mer за 350 млн дирхамов (95,3 млн долларов).

МакКинтош подчеркнул, что рост общей стоимости сделок опережает рост их количества, что отражает динамичное увеличение цен в ультра-премиальном сегменте. Дубай сохраняет репутацию надежного направления для богатых международных покупателей, а 2025 год, по прогнозам, также завершится на рекордных уровнях.

Прогноз на 2026 год

Knight Frank ожидает, что в 2026 году рынок будет демонстрировать всё больше признаков стабилизации. Тем не менее спрос со стороны состоятельных международных покупателей, приток глобального капитала и рост числа местных инвесторов продолжат поддерживать положительную динамику. Эксперты прогнозируют рост цен примерно на 3% в премиальном сегменте и около 1% — на массовом рынке к концу 2026 года. Несмотря на неизбежное замедление, фундаментальные факторы остаются сильными: расширение населения, миграция состоятельных семей, экономическая диверсификация и устойчивый поток глобального капитала делают рынок Дубая одним из самых стабильных в мире.