Кадастровая стоимость в Турции больше не может быть низкой

В Турции вступают в силу новые правила оформления сделок с недвижимостью. Вырастет налоговая нагрузка за покупателей и собственников.

С 2026 года в Турции официально завершается практика занижения стоимости недвижимости при оформлении сделок. В соответствии с новыми правилами, в тапу (свидетельстве о собственности) должна указываться реальная рыночная стоимость. Цель реформы — повышение прозрачности рынка и борьба с теневыми схемами.

Ранее при оформлении сделки часто использовалась так называемая rayiç bedel — оценочная (кадастровая) стоимость, установленная муниципалитетом и, как правило, значительно ниже реальной цены объекта. С 2026 года эта практика отменяется: основой для расчёта налогов и сборов становится фактическая сумма сделки, согласованная между покупателем и продавцом.

Государственная пошлина за оформление тапу составляет 4% от заявленной стоимости недвижимости. Кроме того, сохраняется фиксированный сбор оборотного капитала в размере 6 681 TL за сделку. В результате, особенно в курортных регионах, таких как Аланья, общие расходы на оформление заметно выросли. Кроме того, в Турции предусмотрен обязательный ежегодный налог на недвижимость, в Аланье это 0,2% от кадастровой стоимости.

Для иностранных покупателей корректно указанная стоимость недвижимости в тапу имеет не только налоговое, но и миграционное значение. Кадастровая (заявленная) стоимость объекта напрямую влияет на легализацию пребывания в Турции, в частности на получение и продление вида на жительство (ВНЖ), гражданства.

Разница между реальной ценой сделки и заявленной в тапу теперь отслеживается. Любые несоответствия могут повлечь за собой крупные штрафы как для покупателя, так и для продавца.

Также теперь налог на прирост капитала (Değer Artış Kazancı Vergisi) стал ключевым фактором при расчете доходности инвестиций.

Кого касается этот налог: 

Налог на прибыль возникает, если физическое лицо (гражданин Турции или иностранец) продает объект ранее чем через 5 лет после его покупки.

• Как считать срок: Отсчет начинается строго с даты регистрации права собственности в Тапу. Для новостроек срок владения «в бетоне» (по нотариальному договору) не учитывается — только дата получения готового Тапу.

• Правило 5 лет: Если вы владеете объектом более 5 полных лет, налог на прибыль не взимается.

Как рассчитывается сумма налога в 2026 году

Налог платится не со всей стоимости продажи, а с чистой прибыли. Формула расчета учитывает инфляцию, чтобы защитить продавца от обесценивания лиры:

1. Индексация: Цена покупки корректируется с учетом индекса цен производителей (Yi-ÜFE). Это позволяет «подтянуть» старую цену покупки к сегодняшним реалиям.

2. Вычеты: Из полученной прибыли вычитаются расходы на оформление (налог на Тапу), банковские комиссии и ежегодный необлагаемый минимум.

3. Необлагаемый минимум (2026): В этом году сумма прибыли до 150 588 лир налогом не облагается. Все, что выше, подлежит налогообложению.

Налог рассчитывается по прогрессивной ставке подоходного налога. Чистая прибыль за год (лир) и ставка налога:

До 190 000 — 15%
От 190 000 до 400 000 — 20%
От 400 000 до 1 000 000 — 27%
От 1 000 000 до 5 300 000 — 35%
Свыше 5 300 000 — 40%

С 2026 года использование старых схем с указанием кадастровой стоимости вместо рыночной несет критические риски:

• Цифровой контроль: Государственная система оценки недвижимости в автоматическом режиме сравнивает цену в сделке со средними рыночными показателями по району.

• Огромный налог при продаже: Если при покупке вы указали $100 000 (хотя платили $200 000), а через 3 года продаете за $250 000, налоговая посчитает, что ваша прибыль составила $150 000. Налог на такую «фиктивную» прибыль может достигать 35–40%.

• Проблемы с выводом средств: Для репатриации капитала (перевода денег от продажи на зарубежный счет) турецкие банки требуют документы, подтверждающие легальность всей суммы. Вы не сможете официально перевести в свою страну больше, чем указано в Тапу.

• Миграционные риски: Для продления ВНЖ или подачи на гражданство проверяется соответствие инвестиций реальным рыночным ценам. Расхождения могут стать причиной отказа.

Если вас интересует недвижимость в Турции, получите исчерпывающие ответы на свои вопросы на бесплатной консультации с лицензированным экспертом Stay Property. Оставляйте контакты в онлайн чате на сайте.