Что происходит с рынком недвижимости Дубая на фоне напряженности в регионе

Рынок недвижимости Дубая вновь проходит серьезное испытание. Несмотря на напряженную геополитическую ситуацию на Ближнем Востоке, рынок продолжает демонстрировать устойчивость, а инвесторы сохраняют интерес к эмирату как к одному из ключевых финансовых и деловых центров мира.

Рынок, переживший не один кризис

В 2025 году население ОАЭ превысило 11 миллионов человек. При этом около 90% жителей Дубая составляют иностранцы, которые выбирают эмират благодаря стабильности, безопасности и возможностям для бизнеса и инвестиций.

Рынок недвижимости Дубая уже проходил через серьезные испытания. Он успешно пережил мировой финансовый кризис 2008 года и пандемию COVID-19. Восстановление в обоих случаях поддерживалось государственной экономической политикой и масштабными инвестициями в инфраструктуру.

Стабильная нормативно-правовая среда и долгосрочные экономические перспективы продолжают поддерживать интерес как региональных, так и международных инвесторов.

По данным компании Springfield Properties, в феврале 2026 года в Дубае было совершено 15 369 сделок с жилой недвижимостью на общую сумму 45,39 млрд дирхамов. По сравнению с февралем прошлого года это означает рост количества сделок на 2,51%, а их стоимости — на 9,59%.

Председатель Dugasta Properties Таусиф Хан отметил в интервью Khaleej Times:

«ОАЭ продолжают выделяться благодаря своей сильной нормативно-правовой базе, приверженности безопасности и стабильности, а также диверсифицированной экономике, которая поддерживает долгосрочный рост».

По его словам, последний проект компании в районе Маджан стоимостью около 100 миллионов долларов уже продан на 40–50%.

«Такой уровень спроса на начальном этапе показывает, что покупатели остаются активными на рынке, несмотря на общую геополитическую неопределенность», — сказал Хан.

Покупатели стали осторожнее

Несмотря на сохранение интереса, поведение покупателей меняется. Брокеры отмечают более осторожный подход к принятию инвестиционных решений.

По данным брокерской компании Betterhomes, уровень запросов на покупку недвижимости сейчас примерно на 45% ниже обычного уровня, однако активность на цифровых платформах остается стабильной.

Генеральный директор Betterhomes Луис Хардинг объясняет это более взвешенным подходом покупателей:

«За последние четыре десятилетия Дубай пережил множество глобальных событий и рыночных циклов».

«Мы видим, что люди, что вполне понятно, тратят больше времени на принятие решений, но интерес по-прежнему сохраняется».

Дубай остается центром притяжения специалистов

Исследование компании eXp Dubai показывает, что рынок недвижимости продолжает активно обеспечивать жильем специалистов, переезжающих в город.

На квартиры с одной спальней приходится 44,8% всех объектов недвижимости, выставленных на продажу в Дубае. Среди гостиничных апартаментов их доля достигает 89,8% объявлений, а в сегменте доступного жилья квартиры занимают 56,1% предложений.

Управляющий директор eXp Dubai Дуния Фади отмечает:

«Для многих специалистов, переезжающих в Дубай, приобретение подходящего первого жилья является важным шагом в становлении как в личном, так и в профессиональном плане».

Новый виток миграции и рост интереса к «золотым визам»

Обострение ситуации в регионе привело к росту интереса к долгосрочному проживанию в ОАЭ.

Запросы на получение «золотой визы» резко увеличились. К традиционным покупателям недвижимости из России и Индии в марте 2026 года активно присоединились граждане Ливана и Израиля.

Эксперты Cavendish Maxwell отмечают, что статус Дубая как безопасной гавани для капитала формировался годами благодаря реформам резидентства и развитию инфраструктуры. По их словам, текущая ситуация не приводит к массовому выводу средств — капитал скорее перераспределяется.

Инвесторы, вложившие значительные средства в недвижимость эмирата, рассматривают происходящее как краткосрочный риск, а не как системный кризис.

Агентство Luxhabitat зафиксировало временное снижение международного интереса на онлайн-площадках сразу после начала иранских атак, однако уже к 3 марта активность начала восстанавливаться.

Специалисты Henley & Partners отмечают, что семьи с высоким уровнем дохода принимают решения о переезде стратегически и закладывают геополитические риски в долгосрочные планы.

Дубай усиливает роль глобального финансового центра

Экономическая стратегия ОАЭ на протяжении многих лет направлена на диверсификацию экономики и снижение зависимости от нефти.

Вместе с Катаром и Саудовской Аравией страна инвестирует триллионы долларов суверенного капитала в развитие финансового сектора, технологий, искусственного интеллекта и инфраструктуры.

По данным Henley & Partners, в 2025 году в Дубай переехало почти 10 000 миллионеров, которые перевезли с собой активы на сумму 63 млрд долларов.

В Дубайском международном финансовом центре работают 120 семейных офисов, управляющих активами примерно на 1,2 триллиона долларов.

Дубай также стал важной площадкой для сделок суверенных фондов стран Персидского залива. Количество хедж-фондов, открывших офисы в городе, в прошлом году удвоилось.

Капитал и банки продолжают приходить в Дубай

Как пишет Bloomberg, Дубай продолжает привлекать состоятельных людей со всего мира, а также банки и управляющие активами с Уолл-стрит.

По данным Boston Consulting Group, ОАЭ в 2024 году вошли в число самых быстрорастущих центров привлечения финансовых активов. Страна привлекла около 700 млрд долларов иностранных инвестиций.

По словам управляющего партнера M/HQ Яна Мразека, около четверти из более чем 2270 фондов, зарегистрированных в ОАЭ, имеют азиатских владельцев.

Согласно данным Дубайской международной торговой палаты, в 2025 году 47% транснациональных компаний, привлеченных организацией, были из Азии.

Крупные финансовые институты также расширяют присутствие в эмирате. Среди них японская Nomura Holdings, а также сингапурские банки DBS Group и Oversea-Chinese Banking Corp.

ОАЭ становятся популярным направлением и для состоятельных жителей Великобритании на фоне обсуждения повышения налогов.

Среди известных инвесторов, связанных с регионом, — совладелец футбольного клуба «Астон Вилла» Нассеф Савирис, индийский предприниматель Шравин Миттал и основатель Bluecrest Capital Management Майкл Платт.

Рынки реагируют на напряженность

Тем не менее напряженность в регионе оказала краткосрочное влияние на финансовые рынки.

После возобновления торгов индекс Dubai Financial Market General Index снизился на 4,7%, что стало самым резким падением с мая 2022 года. Несмотря на это, индекс остается более чем вдвое выше уровня начала 2020 года благодаря росту экономики и рынка недвижимости.

Некоторые инвесторы временно сокращают вложения в регионе, тогда как другие рассматривают текущую ситуацию как возможность для покупки.

Генеральный директор миграционной компании Multipolitan Нирбхай Ханда отметил:

«Если неопределенность затянется на несколько недель, некоторые компании могут временно приостановить расширение».

«Стабильность, вероятно, быстро вернется в Дубай по мере улучшения ситуации».

Что происходит с рынком недвижимости

По данным Betterhomes, в 2025 году 65% всех сделок в Дубае пришлось на недвижимость на стадии строительства. Этот сегмент может сильнее зависеть от настроений международных инвесторов.

На фоне событий акции крупнейших застройщиков снизились. Акции компаний Aldar Properties и Emaar Properties упали примерно на 5%, а рынок облигаций девелоперов временно замедлился.

Генеральный директор Dar Global Зиад Эль Чаар заявил:

«В этом регионе мы знаем, что события развиваются быстро и заканчиваются быстро, и мы преодолеваем это, потому что фундаментальные показатели стран ССГПЗ (Совета сотрудничества стран Персидского залива) сильны».

«Ничего не приостановлено... все идет по плану».

Рост цен на недвижимость

Несмотря на краткосрочную волатильность, долгосрочная динамика рынка остается сильной.

По данным Fitch, цены на недвижимость в Дубае выросли на 60% с 2022 года по первый квартал 2025 года.

По данным CBRE, в четвертом квартале 2025 года цены на жилую недвижимость выросли почти на 13% в годовом выражении. В Абу-Даби рост за тот же период составил около 32%.

Генеральный директор Ghaf Benefits Мохаммед Али Ясин отмечает:

«Реальное влияние на рынок недвижимости следует оценивать по уровню спроса после прекращения конфликта. Именно там будет ощущаться истинное воздействие».

Экономисты Abu Dhabi Commercial Bank также считают, что ключевым фактором станет спрос со стороны иностранных покупателей.

«Иностранный интерес к покупке недвижимости после конфликта будет иметь решающее значение».

Признаки восстановления активности

Свежие данные показывают, что активность рынка начинает восстанавливаться.

По информации Департамента земельных ресурсов Дубая, в период со 2 по 9 марта было совершено 3570 сделок на сумму 11,93 млрд дирхамов.

Председатель Allsopp & Allsopp Льюис Олсопп сообщил:

«Я внимательно изучаю данные последние десять дней, и особенно обнадеживает то, что за последние три дня активность просмотров выросла на 75 процентов по сравнению с первыми тремя днями региональных беспорядков — это явный признак возвращения доверия покупателей и арендаторов».

По его словам, покупатели продолжают заключать сделки на стадии строительства и не отказываются от ранее взятых обязательств.

«Мы не видим, чтобы люди отказывались от взятых на себя обязательств. Я ожидаю, что застройщики могут творчески подойти к планам оплаты, чтобы сохранить темпы роста, но я был бы очень удивлен, если бы наблюдалось какое-либо изменение цены за квадратный фут. Базовые показатели остаются стабильными».

Дубай рассчитывает на устойчивость экономики

Руководство ОАЭ уверено, что страна сможет справиться с текущими вызовами.

Президент шейх Мохаммед и вице-президент и правитель Дубая шейх Мохаммед бин Рашид заявили, что ОАЭ обладают «решимостью и возможностями» для преодоления всех вызовов перед лицом продолжающихся иранских атак.

Лидеры подчеркнули, что Эмираты остаются безопасным и стабильным местом для жизни и бизнеса.

В 2025 году количество сделок с недвижимостью в Дубае превысило 270 000, что на 20% больше, чем годом ранее. Совокупная стоимость сделок выросла на 20% и достигла 917 млрд дирхамов.

Генеральный директор Springfield Properties Фарук Сайед отметил:

«Долгосрочные фундаментальные показатели Дубая остаются неизменными, чему способствуют устойчивые инвестиции в инфраструктуру, расширение интегрированных генеральных планов застройки и гибкие структуры платежей застройщиков, которые продолжают поддерживать активность сделок, особенно в сегменте строящегося жилья».

Главный операционный директор Provident Estate Мохаммад Джаафари добавил, что устойчивость рынка недвижимости обеспечивается «сильной банковской ликвидностью, возможностями институционального управления кризисами, диверсифицированной экономической базой, долгосрочным планированием городского развития и устойчивым доверием международных инвесторов».